Loi Carrez, loi Boutin et état des risques à Chartres et en Eure-et-Loir : mesurer les surfaces, informer sur les risques — YDE Expertises
Sommaire
Introduction
Vendre ou louer un logement à Chartres suppose de produire deux familles de documents que l'on confond volontiers : celles qui mesurent, et celles qui informent. Le mesurage donne un chiffre qui sera repris dans l'acte, là où l'état des risques restitue ce que les arrêtés préfectoraux disent du terrain.
La loi Carrez et la loi Boutin ne mesurent pas la même chose et ne servent pas la même opération, ce que beaucoup de dossiers découvrent tardivement. L'état des risques naturels, miniers et technologiques, lui, ne se déduit d'aucune visite : il se lit dans le zonage opposable à la parcelle.
YDE Expertises est une SAS familiale créée en 2020, dont le siège se trouve à Essay, dans l'Orne. Ses deux associés fondateurs réalisent tous les constats en interne, sur six départements et dans un rayon d'environ cent kilomètres.
Les sections qui suivent décrivent ce que mesure chacun de ces documents, à quelles conditions il est attendu, et comment une visite s'organise à Chartres, à Dreux ou à Nogent-le-Rotrou. Elles exposent des principes et ne remplacent pas l'analyse du notaire ou de l'agence sur un dossier précis.
La loi Carrez : ce qui se mesure dans un lot de copropriété
La loi Carrez porte sur la surface privative d'un lot de copropriété, et sur elle seule. Elle n'a pas été écrite pour décrire le confort d'un logement, mais pour que l'acquéreur sache ce qu'il achète vraiment.
Le calcul additionne les planchers des locaux clos et couverts du lot, puis en retire les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier et les embrasures. Les parties dont la hauteur sous plafond n'atteint pas un mètre quatre-vingts restent en dehors du total.
Les locaux qui entrent dans le calcul
Entrent dans le mesurage les pièces de vie, les dégagements, les rangements intérieurs et les annexes closes et couvertes qui appartiennent au lot. Un couloir, un cellier intérieur ou une entrée comptent donc autant qu'une chambre.
Ceux qui restent en dehors
Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les combles non aménagés ne sont pas comptés, quelle que soit leur surface. Les balcons, les terrasses et les loggias en sont également écartés, faute de répondre à la double condition de clôture et de couverture.
Le cas des combles aménagés
Des combles aménagés peuvent entrer dans le total, à condition d'être clos, couverts et de respecter la hauteur requise sur la partie mesurée. C'est souvent sous les toits que l'écart se creuse entre l'annonce et le relevé.
Le mesurage ne vaut que pour la vente d'un lot de copropriété, ce qui écarte d'emblée la maison individuelle qui n'est pas placée sous ce régime. Cette condition de nature du bien est la première que le diagnostiqueur certifié vérifie.
La loi Boutin : la surface habitable du logement loué
La loi Boutin ne concerne pas la vente mais le bail d'habitation, et elle impose que la surface habitable figure au contrat. Le logement visé est celui qui sert de résidence principale au locataire.
La surface habitable retient les planchers des pièces et de leurs annexes intérieures, après déduction des murs, des cloisons, des marches, des embrasures et des gaines. Elle laisse en dehors les combles non aménagés, les caves, les remises, les garages, les balcons, les loggias et les vérandas.
La surface habitable mentionnée au bail
Le chiffre porté au contrat engage le bailleur, et les suites d'un écart relèvent de l'agence ou du conseil du propriétaire. Faire mesurer avant la mise en location évite de découvrir la question ensuite.
Meublé, vide, colocation : des régimes distincts
Le régime du bail change selon que le logement est loué vide, meublé ou en colocation, et la pièce attendue n'est pas la même dans tous les cas. L'agence ou le notaire confirme la forme exigée pour le contrat envisagé.
Un même appartement chartrain peut donc recevoir un mesurage Carrez pour sa vente, puis un mesurage Boutin lorsqu'il repart en location. Les deux relevés se ressemblent, mais ils ne couvrent pas le même périmètre.
Carrez et Boutin : deux mesurages, deux chiffres
La confusion vient de ce que les deux méthodes partent du même geste et aboutissent à des totaux différents. Le tableau ci-dessous résume les points sur lesquels les deux mesurages divergent.
Point de comparaison | Mesurage loi Carrez | Mesurage loi Boutin |
Opération concernée | Vente d'un lot de copropriété | Bail d'habitation en résidence principale |
Nature du bien | Lot soumis au régime de copropriété | Logement loué, maison ou appartement |
Hauteur retenue | Au-delà d'un mètre quatre-vingts | Au-delà d'un mètre quatre-vingts |
Annexes extérieures | Caves et garages non comptés | Caves, garages et vérandas écartés |
Document remis | Attestation de surface privative | Attestation de surface habitable |
Un écart entre les deux chiffres n'est pas une erreur, c'est la conséquence de deux définitions réglementaires distinctes. Le confondre conduit en revanche à des annonces incohérentes pour un même logement.
À Chartres, où beaucoup de lots proviennent de la division d'immeubles anciens, cette distinction se rencontre presque à chaque dossier. Un plateau redécoupé en deux appartements change les surfaces privatives sans toucher à la façade.
L'état des risques naturels, miniers et technologiques
Ce document ne mesure rien : il recense ce que les zonages opposables disent de la parcelle où se trouve le bien. Il relève d'une logique d'information de l'acquéreur ou du locataire, et non d'une inspection du bâtiment lui-même.
Ce que le document recense
Un risque naturel comme l'inondation, le retrait-gonflement des sols argileux ou le mouvement de terrain y figure dès lors qu'un zonage le désigne. Les risques miniers et technologiques suivent la même règle, chacun avec son propre périmètre réglementaire.
Le document mentionne aussi l'information sur le potentiel radon et, selon les cas, l'existence d'un plan de prévention prescrit ou approuvé. Son contenu dépend donc entièrement de la commune et de la parcelle.
Ce qui déclenche sa production
Le document est attendu lorsque le bien se situe dans un périmètre défini par un arrêté préfectoral, et uniquement dans ce cas. Hors de ces périmètres la question ne se pose pas, ce qui explique que deux communes voisines n'aient pas le même dossier.
La topographie n'est pas le zonage
La vallée de l'Eure traverse la ville basse de Chartres, et le plateau de la Beauce est tout autre quelques kilomètres plus loin. Ce que l'on observe sur le terrain ne dit cependant rien du classement : seul l'arrêté préfectoral fait référence.
C'est pourquoi l'état des risques se prépare sur pièces, à partir des données publiées pour la commune concernée. Le document rejoint le dossier, et c'est le notaire ou l'agence qui arrête sa place dans l'acte.
À quelles conditions ces documents sont attendus
Aucun de ces trois documents ne s'impose en toutes circonstances, et c'est la première chose à comprendre avant de constituer un dossier. Trois conditions se croisent à chaque fois : la nature du bien, le type d'opération et le zonage de la parcelle.
La nature du bien décide pour le mesurage Carrez, réservé au lot de copropriété, et pour la surface habitable, liée au logement loué. Une maison vendue hors copropriété ne relève donc pas du premier, ce qui surprend souvent les vendeurs.
Le type d'opération départage ensuite la vente et la location, qui n'appellent ni les mêmes attestations ni la même forme. Une même adresse peut ainsi demander un dossier différent d'une année sur l'autre.
Le zonage, enfin, commande l'état des risques et lui seul : il est déterminé par arrêté préfectoral et peut évoluer. Pour un cas précis, le notaire ou l'agence indique la liste exacte des pièces attendues.
Le déroulement d'un mesurage à Chartres
Une visite de mesurage commence par la lecture du règlement de copropriété et du descriptif du lot, quand ces pièces sont disponibles. Elle se poursuit pièce par pièce, télémètre en main, en notant les hauteurs et les retraits.
Les placards, les gaines techniques, les trémies et les retours de cloison se relèvent un par un, parce que ce sont eux qui font bouger le total. Un escalier intérieur, en particulier, se traite selon une règle précise.
Le relevé donne ensuite une attestation de surface, datée et signée, qui indique la méthode employée et le périmètre retenu. Ce document rejoint le dossier remis au notaire ou à l'agence qui porte la vente.
À Chartres, la visite se cale souvent sur un même déplacement avec les autres constats attendus pour le bien, ce qui raccourcit le calendrier du vendeur. Un échange préalable permet de savoir lesquels des services proposés se regroupent en une visite.
Les écarts de surface les plus fréquents
Les écarts qui reviennent le plus souvent
Le premier écart vient des surfaces sous pente, comptées dans une annonce alors que la hauteur requise n'est pas atteinte. Le second vient des annexes extérieures, intégrées par habitude alors qu'elles sortent du périmètre mesuré.
Vient ensuite l'épaisseur des cloisons, souvent oubliée dans un plan ancien dont les traits ne correspondent plus à l'état des lieux. Une division réalisée après coup laisse enfin des retraits que personne n'avait relevés.
Le cas d'une véranda ou d'une loggia
Une véranda ajoutée à un appartement chartrain ne rejoint pas pour autant la surface habitable du bail, et une loggia fermée ne devient pas automatiquement privative au sens du mesurage. La réponse se lit dans le règlement de copropriété et dans la nature exacte de l'ouvrage.
Reprendre un chiffre ancien sans nouveau relevé est le défaut le plus lourd de conséquences, car les travaux intervenus depuis ne sont pas visibles sur l'attestation précédente. Un mesurage refait avant la mise en vente referme cette question.
La validité des documents : une affaire de régime
La durée pendant laquelle un document reste utilisable ne se résume pas à un nombre d'années : elle dépend du document et du régime de l'opération. Une vente et une location ne suivent pas les mêmes règles, et certaines durées ne courent qu'à situation inchangée.
Une attestation de surface ne vaut que pour l'état du bien au jour du relevé, et des travaux ultérieurs la rendent muette sur le nouveau découpage. L'état des risques, lui, dépend d'un zonage qui peut être révisé par arrêté.
Il n'existe donc pas de réponse unique à la question de la validité, et toute durée annoncée hors de son régime est trompeuse. C'est le notaire ou l'agence qui confirme la pièce attendue au moment de la signature.
Chartres, Dreux et Nogent-le-Rotrou : un parc contrasté
Trois villes, trois types de bâti
La ville basse de Chartres aligne des maisons anciennes aux volumes irréguliers, là où les quartiers construits après la guerre offrent des plateaux réguliers et des surfaces faciles à relever. Les deux cas ne demandent pas le même temps de visite.
Dreux mêle un centre ancien, des faubourgs industriels et de grands ensembles des décennies soixante et soixante-dix, dont les lots ont souvent été redécoupés. Nogent-le-Rotrou, aux portes du Perche, présente un bâti rural plus ancien et des dépendances nombreuses à qualifier.
Dans ces trois communes, la question du mesurage se pose avec la même acuité mais pour des raisons différentes, et celle du zonage se tranche commune par commune. C'est pour cela qu'un dossier ne se recopie jamais d'un bien à l'autre.
Le secteur couvert par YDE Expertises comprend l'Orne, la Sarthe, la Mayenne, l'Eure-et-Loir, le Calvados et l'Eure, dans un rayon d'environ cent kilomètres autour d'Essay. Chartres, Dreux et Nogent-le-Rotrou y figurent, comme Alençon et Le Mans.
Exemple illustratif d'un lot chartrain
Ce qui suit est un exemple reconstitué à des fins d'illustration : il ne décrit aucun bien réel, aucun client et aucune adresse. Il sert seulement à montrer l'enchaînement d'un dossier.
Un propriétaire envisage de vendre un appartement issu de la division d'une maison de ville, avec une pièce sous combles et une cour couverte. L'annonce reprend un chiffre figurant sur un acte ancien, antérieur aux travaux réalisés.
Le relevé montre que la pièce sous combles n'atteint la hauteur requise que sur une partie de sa surface, et que la cour couverte n'est pas close. Le total privatif s'écarte donc du chiffre annoncé, ce qui se corrige avant la signature.
Le même dossier appelle un état des risques, préparé sur pièces à partir du zonage de la commune. L'ensemble part chez le notaire en une seule fois, et la vente avance sans retour en arrière.
Le diagnostiqueur certifié et la certification COFRAC
Le métier porte un nom précis : celui de diagnostiqueur certifié, titulaire d'une certification de personne délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC. Cette certification se maintient par des contrôles et par des remises à niveau périodiques.
Elle encadre la méthode, la forme du rapport et la compétence vérifiée du professionnel, diagnostic par diagnostic. Elle porte aussi sur l'assurance et l'indépendance de celui qui réalise le constat, deux points qu'elle rend vérifiables.
Un diagnostiqueur décrit ce qu'il a relevé et s'abstient de tout avis sur le droit applicable, qui appartient au notaire. Cette limite est une garantie pour le vendeur comme pour l'acquéreur ou le locataire.
Chez YDE Expertises, les deux associés fondateurs réalisent eux-mêmes les visites, et aucun constat n'est sous-traité. L'histoire de cette entreprise familiale explique cette organisation, tenue depuis 2020.
Questions fréquentes sur les surfaces et les risques à Chartres
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle à Chartres ?
Elle s'applique au lot de copropriété, donc pas à une maison qui n'est pas placée sous ce régime. Une maison en copropriété horizontale peut en revanche être concernée, ce que le règlement permet de vérifier.
Pourquoi la surface Boutin de mon appartement diffère-t-elle de la surface Carrez ?
Parce que les deux définitions ne retiennent pas les mêmes locaux : la surface habitable écarte notamment les vérandas et certaines annexes que le mesurage privatif peut compter. L'écart est normal et n'indique aucune erreur de relevé.
Faut-il un état des risques pour un bien situé à Dreux ou à Nogent-le-Rotrou ?
Cela dépend du zonage de la parcelle, défini par arrêté préfectoral, et non de la commune prise globalement. La réponse se vérifie adresse par adresse, et le notaire confirme la pièce attendue au dossier.
Pendant combien de temps une attestation de surface reste-t-elle utilisable ?
Il n'existe pas de durée unique : tout dépend du document, du régime de l'opération et du fait que la situation du bien n'ait pas changé. Des travaux ayant modifié le découpage rendent un ancien relevé muet sur l'état actuel.
Peut-on regrouper plusieurs diagnostics en une seule visite à Chartres ?
Oui lorsque le bien le permet, et c'est d'ailleurs la pratique courante pour un dossier de vente complet. Un échange préalable fixe la liste, puis la visite se programme une fois.
Qui réalise les constats, et avec quelle certification ?
Les visites sont réalisées par les associés fondateurs, diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC. Aucun constat n'est sous-traité, et la disponibilité tient sept jours sur sept.
Faire établir un devis pour un bien en Eure-et-Loir
Un échange permet de préciser la nature du bien, le type d'opération et la commune, puis d'organiser la visite à Chartres, à Dreux ou à Nogent-le-Rotrou. Un devis gratuit est établi après connaissance du bien, et tous les constats sont réalisés en interne.
